760 euros. C’est la frontière, nette et sans détour, qui sépare la franchise fiscale de la taxation pour toute location meublée de courte durée chez l’habitant. Au-delà, l’État se rappelle à votre bon souvenir. La location meublée, quant à elle, s’inscrit sans ambiguïté dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), alors que la location vide s’en tient aux revenus fonciers. Ce détail n’en est pas un : il façonne le parcours fiscal du bailleur, des exonérations possibles aux nouvelles règles fixées par la loi de finances 2024. Les seuils, les abattements ? Dès 2025, ils changent de visage. Les propriétaires devront s’adapter sous peine de voir leurs calculs bousculés.
Location meublée : ce qui change vraiment par rapport à la location vide
Passer de la location vide au meublé ne se résume pas à ajouter un canapé-lit et quelques chaises. Fiscalement, c’est tout un mécanisme qui bascule. Le propriétaire d’un logement équipé bascule dans la sphère des bénéfices industriels et commerciaux, loin du régime plus traditionnel des revenus fonciers. Cette mutation ne concerne pas que des cases à cocher sur une déclaration : elle impose de repenser sa stratégie de gestion, d’optimisation et de sécurité.
Les revenus tirés d’une location meublée s’accompagnent de règles spécifiques. Ici, les loyers et charges se gèrent différemment. Certaines dépenses, amortissement du mobilier ou du bien, ne deviennent déductibles qu’en choisissant le régime réel. Le micro-BIC, lui, s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, offrant un abattement de 50 %. Quand on compare à la location nue, où l’abattement du micro-foncier plafonne à 30 %, la différence saute aux yeux.
Avant d’aller plus loin, voici ce que le propriétaire doit impérativement anticiper pour rester en règle :
- Demander un numéro SIRET auprès de l’INPI dans les 15 jours suivant la mise en location.
- Déclarer ses revenus sur le formulaire 2042 C-PRO ; au régime réel, il faut aussi joindre la 2031 à sa déclaration annuelle.
On le voit, la location meublée ne s’arrête pas à la liste des meubles. Elle modifie en profondeur la nature de l’activité, la fiscalité applicable et la façon même d’aborder son investissement immobilier. Choix du bail, durée de location, régime fiscal : chaque paramètre compte pour la rentabilité et la maîtrise des risques.
Quels régimes fiscaux s’appliquent à la location meublée ?
Dans la galaxie fiscale, la location meublée gravite autour des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes principaux cohabitent : le micro-BIC et le régime réel. Le montant des recettes annuelles issues de la location détermine l’accès à l’un ou l’autre.
Pour ceux dont les recettes ne dépassent pas 77 700 €, le micro-BIC s’applique d’office. Ce régime propose un abattement automatique de 50 % sur les loyers encaissés, sans que le propriétaire puisse ensuite justifier de ses charges réelles. Pas d’amortissement non plus : la simplicité prime, mais l’optimisation reste limitée.
Si les recettes franchissent le plafond, ou sur simple demande, le régime réel entre en jeu. Ici, chaque dépense engagée dans l’activité (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, amortissements du mobilier et du bien) devient déductible. L’envers du décor : gestion comptable plus lourde, et nécessité de s’entourer d’un professionnel dans la plupart des cas. Il faudra alors compléter le formulaire 2042 C-PRO, et ajouter la 2031 en régime réel.
Deux statuts se partagent la scène : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). Le passage à la catégorie LMP dépend du seuil de 23 000 € de recettes locatives et du poids de ces revenus dans l’ensemble des ressources du foyer. LMNP : déficit imputable uniquement sur les revenus de location meublée. LMP : possibilité d’imputer sur le revenu global.
Un point de passage obligé pour tous : l’obtention d’un numéro SIRET auprès de l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de l’activité, que l’on soit LMNP ou LMP. Ce détail administratif conditionne la validité de la déclaration fiscale et expose à des risques en cas d’oubli.
Comprendre le choix entre micro-BIC et régime réel : avantages, limites et obligations
Le micro-BIC s’adresse à ceux dont les recettes de location meublée restent sous 77 700 €. Son principal attrait : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, ce qui réduit la base imposable sans avoir à fournir la moindre facture. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement grimpe à 71 %. La déclaration se limite à reporter les recettes sur le formulaire 2042 C-PRO, sans autre formalité.
Mais attention à l’effet de seuil. Le micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles : impossible de comptabiliser les intérêts d’emprunt, travaux ou amortissements. Dès lors que les frais pèsent dans la balance, le régime réel prend tout son sens.
Le régime réel, accessible sur option dès le premier euro, permet de déduire toutes les charges : entretien, taxe foncière, frais de gestion, intérêts, amortissements du bien et du mobilier. C’est l’outil de ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité, en particulier lors d’investissements récents ou après des travaux conséquents. L’envers du décor : gestion comptable plus pointue, plan d’amortissement à établir, et recours fréquent à un expert-comptable. À noter : rejoindre un organisme de gestion agréé (OGA) peut donner droit à une réduction d’impôt sur les frais de comptabilité.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 50 % (ou 71 %) | Non |
| Déduction charges réelles | Non | Oui |
| Amortissement | Non | Oui |
| Tenue comptable | Non | Obligatoire |
Les déficits constatés sous le régime réel s’imputent sur les revenus de location meublée : pour le LMNP, ils ne peuvent s’imputer que sur les recettes locatives ; pour le LMP, ils peuvent venir diminuer le revenu global. Avant de faire son choix, mieux vaut anticiper la durée de détention du bien et la trajectoire patrimoniale envisagée.
Ce que la réforme fiscale de 2025 va modifier pour les propriétaires de meublés
2025 ne sera pas une année comme les autres pour la fiscalité des locations meublées. Les règles changent : la cotisation foncière des entreprises (CFE) ne fera plus de distinction entre petits et grands bailleurs. L’exonération des premiers revenus, qui profitait autrefois aux loueurs occasionnels, disparaît. Désormais, chaque propriétaire, qu’il propose une chambre d’hôtes ou un appartement en meublé de tourisme, devra s’acquitter de la CFE.
Les prélèvements sociaux conservent leur taux : 17,2 % sur les revenus locatifs. Quant aux abattements offerts aux meublés de tourisme classés, ils sont maintenus, mais l’exonération de taxe foncière ne subsistera que dans certaines zones rurales, à condition de répondre à de nouveaux critères. Les propriétaires devront surveiller de près la localisation de leurs biens pour continuer à bénéficier de ces avantages.
Pour les LMP, la réforme confirme l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que l’activité de location meublée constitue l’activité principale du foyer. Pour les LMNP, la règle reste inchangée : leur patrimoine immobilier est pris en compte dans le calcul de l’IFI. Les modalités d’exonération des plus-values immobilières persistent également : cinq ans d’activité et moins de 90 000 € de recettes pour les LMP, vingt-deux ans de détention pour les LMNP.
La déclaration de début d’activité ne change pas : elle s’effectue via le formulaire P0i sur le site de l’INPI. Cette étape s’impose à tous les bailleurs, sous peine de redressement lors d’un contrôle fiscal. En 2025, la fiscalité de la location meublée impose d’anticiper chaque détail. L’improvisation, elle, n’a plus sa place.
